Quanti anni di busta paga servono per un mutuo?

Per dipendenti a tempo indeterminato bastano 3 mesi di busta paga. Per dipendenti a tempo determinato servono almeno 2 anni di storia lavorativa. Per autonomi/partita IVA servono 2 dichiarazioni dei redditi (ultimi 2 anni) con reddito stabile o crescente.

Posso ottenere un mutuo al 100% senza la garanzia Consap?

È molto raro. Alcune banche erogano fino al 90–95% con garanzie aggiuntive (fidejussione di un genitore, pegno su titoli). Il 100% senza garanzia statale è praticamente impossibile per privati.

Posso rinegoziare o portare il mutuo in un'altra banca?

Sì. La surroga (portabilità) è gratuita e permette di trasferire il mutuo in un'altra banca con condizioni migliori. Non servono nuovi costi notarili. La banca originale non può opporsi. La rinegoziazione invece avviene con la stessa banca.

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Mutuo prima casa 2026: come ottenerlo, tassi, agevolazioni

Ottenere un mutuo prima casa è il passaggio più importante e complesso dell'acquisto. In Italia, le banche finanziano fino all'80% del valore dell'immobile (o 100% con garanzia statale per under 36). Questa guida copre: requisiti reddituali, documenti, confronto tra tassi fisso e variabile, e come sfruttare le agevolazioni 2026.

Ente

Consap — Fondo Prima Casa

Tempo

3–4 ore

Aggiornato

Apr 2026

Cosa ti serve

✓Buste paga ultimi 3 mesi o dichiarazione dei redditi
✓Codice fiscale e documento d'identità
✓Proposta d'acquisto o compromesso firmato
✓Visura catastale dell'immobile
✓ISEE (per agevolazioni under 36)
✓Estratti conto bancari ultimi 3 mesi

Procedura passo per passo

Valuta quanto puoi permetterti: la regola del 30%

La rata mensile del mutuo non dovrebbe superare il 30% del reddito netto mensile. Esempio: se guadagni €2.000 netti/mese, la rata massima sostenibile è €600. Con un mutuo a 25 anni al tasso fisso del 3,5%, €600/mese corrisponde a un finanziamento di circa €120.000. Usa il calcolatore BNPL delle principali banche per simulare.

Le banche verificano il tuo rapporto debito/reddito. Se hai già altri prestiti attivi, riducono il massimo erogabile.

Scegli tra tasso fisso e variabile

Tasso fisso: la rata rimane invariata per tutta la durata. Sicurezza ma rata iniziale più alta. Ideale se prevedi di tenere il mutuo lungo termine. Tasso variabile (Euribor + spread): rata può salire o scendere. Attualmente Euribor 3M ~3,5% (Apr 2026). Lo spread bancario aggiunge 0,8–1,5%. Tasso misto: parte fissa poi diventa variabile (o viceversa).

Confronta il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), non solo il TAN — include tutti i costi del mutuo.

Richiedi la pre-delibera (pre-approvazione)

Prima di fare un'offerta su un immobile, chiedi a 2-3 banche una pre-delibera: valutano il tuo reddito e profilo creditizio e ti dicono quanto sono disposti a erogare. Non è vincolante ma è gratuita e ti dà forza negoziale con il venditore. Porta: buste paga, dichiarazione dei redditi, estratti conto, documento d'identità.

Confronta almeno 3 banche o usa un broker mutui (gratuito per il cliente — pagato dalla banca). Siti come Mutuionline.it aggregano le offerte.

Under 36? Usa la garanzia statale al 100%

Se hai meno di 36 anni e un ISEE sotto €40.000, puoi accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap): lo Stato garantisce fino all'80% del mutuo, permettendo alle banche di finanziarti fino al 100% del valore dell'immobile (invece dell'80% standard). In più: esenzione imposta sostitutiva (0,25% → 0%) e agevolazioni IRPEF. Fai domanda tramite la banca al momento della richiesta mutuo.

La garanzia Consap non è automatica: devi richiederla esplicitamente alla banca. Non tutte le banche la offrono — verifica prima.

Firma il mutuo e gestisci l'atto notarile

Dopo l'approvazione, la banca emette la delibera definitiva. Il rogito notarile avviene nello stesso giorno per acquisto + mutuo: il notaio firma sia il contratto di vendita che l'atto di mutuo. La banca eroga i fondi direttamente al venditore tramite assegno circolare o bonifico. Costi tipici: notaio €1.500–3.000, imposta ipotecaria €200, assicurazione immobile obbligatoria.

Il mutuo è detraibile fiscalmente: nel 730 puoi detrarre il 19% degli interessi passivi su un massimo di €4.000/anno (risparmio max €760/anno).

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Fondo Garanzia Prima Casa — Consap

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