Conviene sempre la cedolare secca?

Dipende dall'aliquota IRPEF marginale del proprietario. Per chi è in aliquote IRPEF del 38-43%, la cedolare secca al 21% conviene quasi sempre. Per chi ha redditi molto bassi e aliquota IRPEF al 23%, il vantaggio è minore. Fai un calcolo con il tuo commercialista.

Posso tornare al regime ordinario dopo aver scelto la cedolare secca?

Sì. L'opzione cedolare secca si rinnova tacitamente di anno in anno, ma si può revocare alla scadenza di ogni annualità comunicandolo all'inquilino e all'Agenzia delle Entrate entro il termine di versamento dell'imposta di registro.

La cedolare secca si applica anche agli affitti brevi?

Sì, ma con regole diverse: per gli affitti brevi (contratti fino a 30 giorni, es. Airbnb) la cedolare secca è al 21% per il primo immobile affittato. Dal secondo immobile in poi (stesso proprietario) l'aliquota sale al 26%.

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Mediafisco

Cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i proprietari che affittano immobili ad uso abitativo a persone fisiche. Sostituisce l'IRPEF sui canoni di locazione, le addizionali regionale e comunale, l'imposta di registro e il bollo sui contratti di locazione. L'aliquota è del 21% per i contratti a canone libero (4+4) e del 10% per i contratti a canone concordato (3+2).

Ente

Agenzia delle Entrate

Tempo

20 min

Aggiornato

Apr 2026

Cosa ti serve

✓Contratto di locazione
✓SPID o CIE per la comunicazione all'Agenzia delle Entrate (tramite RLI online)
✓IBAN per il pagamento della cedolare secca (modello F24)

Procedura passo per passo

Verifica di poter accedere alla cedolare secca

La cedolare secca si applica ai contratti di locazione di immobili abitativi (categoria A, escluso A10) stipulati con persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di impresa. Non si applica agli affitti commerciali, agli affitti a società, ai subaffitti o agli immobili strumentali.

Chi sceglie la cedolare secca non può aumentare il canone per tutta la durata del contratto (nemmeno in base all'ISTAT).

Opta per la cedolare secca alla registrazione

Al momento della registrazione del contratto (entro 30 giorni dalla firma), accedi al servizio RLI su agenziaentrate.gov.it con SPID e indica l'opzione cedolare secca. L'imposta di registro non viene applicata. Se il contratto è già registrato, puoi optare per la cedolare secca alle scadenze annuali.

Devi comunicare l'opzione cedolare secca all'inquilino tramite raccomandata prima dell'inizio del contratto o dell'annualità per cui la applichi.

Paga la cedolare secca

La cedolare secca si paga con modello F24 (codice tributo 1842). Le scadenze seguono quelle dell'IRPEF: acconto a novembre (95% dell'importo dell'anno precedente, diviso in due rate se supera €257,52) e saldo entro il 30 giugno dell'anno successivo con la dichiarazione dei redditi (730 o Modello Redditi).

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Guida cedolare secca, Agenzia delle Entrate

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