Devo pagare l'IMU se non affitto la seconda casa?

Sì. L'IMU si paga indipendentemente dall'utilizzo dell'immobile: che la seconda casa sia affittata, sfittata o tenuta per uso personale, l'imposta è dovuta. Unica eccezione: alcuni Comuni applicano aliquote ridotte per le case tenute a disposizione o sfitte.

La seconda casa affittata a canone concordato ha agevolazioni IMU?

Sì. Gli immobili locati a canone concordato (art. 2 c. 3 e art. 5 c. 2 L. 431/1998) beneficiano di una riduzione del 25% dell'IMU calcolata con l'aliquota deliberata dal Comune. Molti Comuni prevedono aliquote ancora più ridotte per i canoni concordati.

Come funziona l'IMU per i coniugi con residenze diverse?

Dalla riforma 2020, la casa coniugale è considerata abitazione principale (esente IMU) solo per il coniuge che ci risiede anagraficamente. Se i coniugi hanno residenze diverse in immobili di proprietà, ciascuno può avere un'abitazione principale esente. Verificare caso per caso con un commercialista.

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IMU seconda casa: calcolo e pagamento 2026

L'IMU (Imposta Municipale Propria) si applica a tutti gli immobili in Italia ad eccezione dell'abitazione principale (salvo immobili di lusso, categorie A/1, A/8, A/9). Le seconde case — appartamenti, villette, terreni — sono sempre soggette a IMU. Il calcolo si basa sulla rendita catastale dell'immobile moltiplicata per coefficienti fissi, poi per l'aliquota deliberata dal Comune. Si paga in due rate: giugno (acconto) e dicembre (saldo).

Ente

Comune di competenza — Ufficio Tributi

Tempo

20 min

Aggiornato

May 2026

Cosa ti serve

✓Visura catastale dell'immobile (con rendita catastale — scaricabile gratis dall'Agenzia delle Entrate)
✓Delibera IMU del Comune per l'anno in corso (pubblicata sul sito del Comune o su finanze.gov.it)
✓Modello F24 per il pagamento
✓Accesso a home banking o ufficio postale/banca per il pagamento

Procedura passo per passo

Trova la rendita catastale e l'aliquota del tuo Comune

La rendita catastale è riportata nella visura catastale dell'immobile (scaricabile gratis da agenziaentrate.gov.it con SPID). L'aliquota IMU per le seconde case è stabilita da ogni Comune (base nazionale: 7,6‰; i Comuni possono aumentarla fino a 10,6‰ o ridurla fino a 0‰). Trova l'aliquota deliberata dal tuo Comune sul sito del Comune oppure sul portale del Dipartimento Finanze (finanze.gov.it — sezione fiscalità locale).

Se il Comune non ha deliberato un'aliquota propria, si applica l'aliquota base nazionale del 7,6‰.

Calcola l'IMU dovuta

Formula: IMU = Rendita catastale × 1,05 × coefficiente categoria × aliquota. I coefficienti per categoria catastale: A (abitazioni, escluse A/10): 160; B (collegi, convitti, ecc.): 140; C/1 (negozi): 55; C/2 (magazzini): 160; D (opifici, hotel, ecc.): 65; A/10 e D/5 (uffici): 80. Esempio: rendita €1.000, categoria A, aliquota 10,6‰ → IMU = 1.000 × 1,05 × 160 × 0,0106 = €1.780,80/anno. Per quote di proprietà (<100%), moltiplica per la tua quota (es. 50% → ×0,5).

Usa il calcolatore IMU online del Comune o su siti come il Sole 24 Ore o MEF per verificare il tuo calcolo.

Paga con F24: scadenze e codici tributo

Prima rata (acconto): 16 giugno — si paga il 50% dell'IMU calcolata applicando l'aliquota dell'anno precedente (o quella già deliberata per l'anno in corso se disponibile). Seconda rata (saldo): 16 dicembre — si paga il saldo a conguaglio con l'aliquota definitiva dell'anno in corso. Codici tributo F24 (sezione IMU): seconda casa → 3918 (acconto), 3919 (saldo); terreni → 3914/3915; aree fabbricabili → 3916/3917. Il codice Comune a 4 cifre va inserito nel campo 'codice ente/codice comune'.

Se paghi oltre la scadenza del 16, usa il ravvedimento operoso per calcolare la sanzione ridotta.

📄

MEF — Fiscalità locale IMU

Ministero dell'Economia e delle Finanze — Dipartimento Finanze

Apri →

Domande frequenti

Ente competente

Ente

Comune di competenza — Ufficio Tributi

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PEC

Portale

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